일본과 두바이는 이미 거래 중… 한국 STO 부동산, 제도화 앞둔 '신중한 모드'

증권형토큰(STO) 제도화 논의가 본격화되며, 부동산 거래·임대 시스템의 블록체인 전환에 대한 기대가 다시 고개를 들고 있다. 그러나 전문가들은 국내 부동산 시장의 보수적 성향과 제도 미비를 이유로, 상용화까지는 시간이 필요하다는 신중론을 내놨다.

7일 금융투자업계에 따르면, 국회 정무위원회는 다음 달 임시국회에서 자본시장법·전자증권법 개정안을 포함한 STO 제도화 관련 법안을 최우선 안건으로 다룰 계획이다. 개정안에는 실물자산을 블록체인 기반 증권형 토큰으로 발행·유통할 수 있는 법적 기반 마련이 담겼다.

STO는 부동산, 미술품, 지식재산권 등 다양한 자산을 소액 단위로 거래할 수 있어 유동성 확대와 투자 접근성 개선에 기여할 수 있다는 점에서 주목받아 왔다. 카사, 루센트블록, 펀블 등은 금융위의 혁신금융서비스 지정 아래 부동산 수익증권을 토큰화해 조각투자 플랫폼을 운영 중이다.

하지만 해당 사업은 현재까지 ‘특례’에 한정돼 있으며, 제도 정비와 시장 검증 측면에서 전체 부동산 시장으로의 확산은 쉽지 않다는 지적이 나온다.

윤민섭 디지털소비자연구원 박사는 “STO로 상품화할 수 있는 우량 부동산 자산이 국내엔 상대적으로 부족하다”며 “이미 다수 자산이 리츠(REITs)에 편입됐을 가능성이 크다”고 말했다. 그는 “조각투자 수요는 존재하지만, 실거래 기반 상용화까지는 제도적 기반 마련이 선결돼야 한다”고 덧붙였다.

일본과 두바이, 홍콩 등은 부동산 토큰화를 실거래 수준까지 끌어올리며 시장을 선점 중이다.

일본은 2020년 5월 금융상품거래법을 재정비하면서 금융기관의 토큰증권 취급을 허용했다. 지난 1일(현지시각) 미쓰비시UFJ파이낸셜그룹(MUFG)이 리플레저(XRPL) 기반 부동산 온체인 전환을 추진 중이라고 밝혔다.

두바이는 2024년 8월, 두바이토지청(DLD)이 공식적으로 비트코인·이더리움·스테이블코인을 활용한 부동산 분할 소유 및 결제 시스템을 도입했다. 해당 시스템은 스마트컨트랙트를 기반으로 실물 부동산 소유권을 분할하고, 이를 누구나 손쉽게 거래할 수 있도록 설계돼 실거래 기반 토큰화가 이미 가동 중이다.

홍콩은 2023년 12월부터 홍콩증권선물위원회(SFC) 주도로 STO 가이드라인을 마련해, 부동산·예술품 등 실물자산의 토큰화 허용을 공식화했다. 특히 중소형 개발사들이 오피스 빌딩을 쪼개 투자받는 방식으로 시범발행을 시작했으며, 글로벌 투자자 유입을 위한 디지털 자산 허브 전략의 일환으로 STO 활성화를 추진 중이다.

반면 한국은 아직 입법 논의 초기 단계에 머물러 있으며, 산업계 내에서도 조심스러운 기류가 읽힌다. 이지철 공인중개사는 “국내 부동산 시장은 불확실성에 매우 민감한 보수적 구조”라며 “STO 기반 디지털 거래 시스템이 빠르게 안착하긴 어려울 것”이라고 진단했다.